在多重政策調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)等多種因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼2008年之后再次出現(xiàn)了震蕩下行的趨勢(shì)。
　　
　　“幾乎每次房地產(chǎn)調(diào)控都會(huì)出現(xiàn)中端客源流向低端，高端客源保持不變的反應(yīng)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，繼2008年后，啞鈴型銷售反應(yīng)再次出現(xiàn)。
　　
　　有多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，六七月份，2萬(wàn)元以下項(xiàng)目成交占到北京全市交易量的61%和70%。與此同時(shí)，北京豪宅項(xiàng)目7月份迎來(lái)成交熱潮：成交502套，平均總價(jià)為840.2萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。其中，8個(gè)千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，環(huán)比增幅高達(dá)256.5%。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管中低端項(xiàng)目成交量比重依然較大，但隨著后期剛需人群消費(fèi)疲軟以及1.5萬(wàn)套保障房入市，中低端項(xiàng)目前景不被看好?！笆袇^(qū)項(xiàng)目由于其稀缺性和較高的保值增值空間，商品房成交會(huì)繼續(xù)向市區(qū)轉(zhuǎn)移，而購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大的高端人群會(huì)支撐豪宅市場(chǎng)繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)”。
　　
　　豪宅熱潮此起彼伏
　　
　　近期，北京豪宅市場(chǎng)熱度不減。
　　
　　“前來(lái)看房的購(gòu)房人很多，很多一看中就簽約了。”位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的紅領(lǐng)巾湖畔，北京豪宅項(xiàng)目“公園1872”自6月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已經(jīng)銷售了158套，占總數(shù)的64%。7月份，“公園1872”以15.7億元的銷售額排名北京樓盤(pán)銷售額榜首。
　　
　　“"公園1872"以270平方米到350平方米的三居、四居戶型為主，南北通透，豪華精裝?！边@個(gè)號(hào)稱坐擁3大庭院的公園地產(chǎn)，除了交通便利，還可以欣賞20公頃的平湖，并且配套了國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園及公立中小學(xué)。
　　
　　確實(shí)如宣傳所言，這個(gè)項(xiàng)目是為極少數(shù)的精英人士所準(zhǔn)備的?！捌骄鶓粜?00平方米，按照成交均價(jià)每平方米42575元算，每套房屋的售價(jià)高達(dá)1277萬(wàn)元，能消費(fèi)得起的大部分人士資產(chǎn)都過(guò)億元?！?BR>　　
　　北京樓市排行榜上的另一個(gè)項(xiàng)目北京首鋼融創(chuàng)置地開(kāi)發(fā)的“西山壹號(hào)院”7月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月銷售額9億元位列排行榜第二。目前有少量花園躍層銷售，以290平方米到580平方米的三居、四居戶型為主，瞄準(zhǔn)的是改善居住型人群。
　　
　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前“西山壹號(hào)院”已簽約114套，成交均價(jià)為每平方米40016元，低于預(yù)期價(jià)每平方米51105元。按照成交均價(jià)，“西山壹號(hào)院”每套房屋售價(jià)在1160萬(wàn)元到2320萬(wàn)元之間，均為千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅。
　　
　　“自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，北京公寓豪宅市場(chǎng)的震蕩行情難以平復(fù)。3月份豪宅成交面積一度低至4.2萬(wàn)平方米，之后數(shù)月一直處于一上一下的震蕩調(diào)整中，但總體趨勢(shì)向上。”高珊表示，7月份豪宅項(xiàng)目創(chuàng)出了成交新高，成交面積接近10萬(wàn)平方米。
　　
　　“亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京同期在售報(bào)價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元每平方米的公寓豪宅有71個(gè)，其中33個(gè)項(xiàng)目7月份實(shí)現(xiàn)成交，累計(jì)成交豪宅502套，成交面積9.9萬(wàn)平方米，由于大戶型公寓成交量激增，面積增幅達(dá)到了50%。”高珊表示。
　　
　　業(yè)界認(rèn)為，在通脹預(yù)期強(qiáng)烈、銀根緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公寓豪宅在居住和投資方面的優(yōu)勢(shì)突出，在普通住宅市場(chǎng)濃重觀望的慘淡局面下，購(gòu)房者對(duì)于豪宅的承受力依然增長(zhǎng)。
　　
　　而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，豪宅項(xiàng)目回籠資金能力強(qiáng)大。1到7月份，高端豪宅供應(yīng)量?jī)H占市場(chǎng)供應(yīng)的18%，但卻博取了42%的銷售額。
　　
　　8月19日，保利地產(chǎn)位于朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，其中“保利東郡苑”售價(jià)突破每平方米5萬(wàn)元，而且預(yù)售平均面積超過(guò)200平方米，保守估計(jì)單元總價(jià)亦超過(guò)千萬(wàn)元?！笆袇^(qū)項(xiàng)目由于其稀缺和保值增值空間，價(jià)格隨有所回落，但短期難現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)?！辨溂业禺a(chǎn)分析師張?jiān)乱嗾J(rèn)為，千萬(wàn)級(jí)別豪宅將成為未來(lái)豪宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

    三大因素支撐豪宅走高
　　
　　從樓市成交量、成交面積和成交金額來(lái)看，豪宅項(xiàng)目在七八月份皆取得了不俗的業(yè)績(jī)。在這個(gè)交易周期，豪宅項(xiàng)目凸顯了自身特點(diǎn)。
　　
　　業(yè)界認(rèn)為，由于購(gòu)房群體不同，豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)往往獨(dú)立于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　
　　但是，豪宅項(xiàng)目或多或少也會(huì)受到整體市場(chǎng)悲觀情緒的影響，入市步伐會(huì)謹(jǐn)慎一些，尤其在市場(chǎng)還未處于紅火之際，更多開(kāi)發(fā)商將盲目樂(lè)觀視為最大風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　“由于處于調(diào)控敏感階段，豪宅開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易受到政策裹挾，也存在被迫放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏的現(xiàn)象。”高珊表示，各種因素疊加，使得豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)異常謹(jǐn)慎。
　　
　　而豪宅銷售走高的因素，一是供應(yīng)緊俏。有數(shù)據(jù)顯示，4至6月，北京市豪宅項(xiàng)目新增供應(yīng)量基本維持在200套左右，而成交量卻在600套左右，供需比維持1：3的高位。7月份新入市公寓豪宅累計(jì)252套，供需關(guān)系有所緩解，但仍供不應(yīng)求。
　　
　　“一旦加大推盤(pán)力度，并做好推盤(pán)銷售前的準(zhǔn)備工作，豪宅項(xiàng)目很容易實(shí)現(xiàn)銷售?！睒I(yè)界預(yù)測(cè)，8月份新入市高端住宅項(xiàng)目交易熱度難退。
　　
　　二是銷售價(jià)格下探。成交量攀升，但多數(shù)豪宅成交均價(jià)均有所下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，7月份成交在10套以上的公寓豪宅的實(shí)際成交均價(jià)都低于檔期的項(xiàng)目報(bào)價(jià)，差幅在2%到10%間。
　　
　　“一方面豪宅客戶普遍對(duì)價(jià)格變得敏感，如果以相對(duì)較低的單價(jià)，享受到相對(duì)優(yōu)質(zhì)的復(fù)合化資源，無(wú)疑是置業(yè)首選；另一方面，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前弱市環(huán)境下，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)定價(jià)往往頗具競(jìng)爭(zhēng)力，供需雙方價(jià)格博弈，賣(mài)方也樂(lè)于做出合理的價(jià)格讓步，從而換取銷量?！?BR>　　
　　三是大戶型漸成稀缺資源。目前熱銷豪宅戶型套均成交面積為196.4平方米，創(chuàng)歷史新高。而之前提到的“公園1872”、“西山壹號(hào)院”套成交面積均在300平方米左右，剛剛開(kāi)盤(pán)的“保利東郡苑”套均面積也在200平方米。
　　
　　在以中小戶型為主導(dǎo)的市場(chǎng)下，大戶型豪宅成為稀缺資源。7月33個(gè)豪宅項(xiàng)目總成交金額42.2億元，比6月增加了11億元，環(huán)比增幅35.3%，但套數(shù)僅增長(zhǎng)了5.9%。大戶型、低單價(jià)豪宅成為市場(chǎng)熱銷品。
　　
　　“客戶不惜重金購(gòu)置千萬(wàn)級(jí)豪宅，代表著高端需求的頂級(jí)化發(fā)展趨勢(shì)，也將倒逼豪宅項(xiàng)目的頂級(jí)化產(chǎn)品定位，頂級(jí)豪宅將在未來(lái)豪宅市場(chǎng)占據(jù)越來(lái)越重要的地位。”高珊如此表示。
　　
　　低端房搶占市場(chǎng)份額
　　
　　一邊是豪宅熱銷，一邊是2萬(wàn)元以下甚至1萬(wàn)元以下的低端房搶占市場(chǎng)，北京樓市在限購(gòu)政策的指揮棒下，呈現(xiàn)出了奇特的兩頭熱銷，中間尷尬的局面。
　　
　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，六七月份，北京樓市郊區(qū)（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）中低端項(xiàng)目成交均價(jià)分別為18470元、17443元，占全市成交比重分別為65%和70%。
　　
　　對(duì)此，業(yè)界分析，由于受北京限購(gòu)政策的影響，投資客退場(chǎng)，支持市場(chǎng)成交的大多數(shù)為剛需客戶，因此成交項(xiàng)目的低端化非常明顯，而且受到二套房貸利率影響，會(huì)有一部分客戶選擇一次性付款，很多中端客源流向中低端項(xiàng)目。
　　
　　而這部分中低端項(xiàng)目主要分布在郊區(qū)縣，如通州區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，乃至遠(yuǎn)郊區(qū)縣密云縣、延慶縣等地。
　　
　　大量中低端項(xiàng)目入市滿足了剛需人群購(gòu)房需求，也成為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的主力軍。下半年北京樓市，保障房供應(yīng)將占去整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山，毋庸置疑將成為低端住房供應(yīng)的絕對(duì)主力。
　　
　　從數(shù)據(jù)看，2011年上半年，北京全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增額為158.26億元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房開(kāi)發(fā)貸款比年初增加131.2億元。
　　
　　“限購(gòu)政策主要是疏導(dǎo)城市化進(jìn)程中形成的高房?jī)r(jià)和低購(gòu)買(mǎi)力的矛盾，根本上還需要保障房來(lái)托底?！睆?jiān)略诮邮苤袊?guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年北京市將有1.5萬(wàn)套保障房入市，約占到新建商品房供應(yīng)的五成。
　　
　　但值得關(guān)注的是，這種情況對(duì)走中低端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商是一個(gè)不得不面對(duì)的瓶頸，隨著“兜底”的保障房入市，中低端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸消失。供應(yīng)量大、客戶群被消化或者丟失，大比重的低端項(xiàng)目銷售前景難以繼續(xù)。因此，盡管成交量十分可觀，但郊區(qū)低端項(xiàng)目供應(yīng)量的大幅增加使這些
　　
　　地區(qū)亦成為項(xiàng)目滯銷的重災(zāi)區(qū)。
　　
　　業(yè)界認(rèn)為，目前，雖然低端市場(chǎng)占成交比重較高，但也很難再形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。今后在低端項(xiàng)目長(zhǎng)期滯銷情況下，開(kāi)發(fā)商可能轉(zhuǎn)而進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來(lái)高端布局會(huì)持續(xù)走高。